饱读楼新盘行将入市，中心肠块混战，可否值得期待？

2024年7月1日下昼，福州2024年第二轮土拍中，住宅地块都是底价竞得。

受见谅度比拟高的是位于饱读楼区省机械商议院地块位，表面上说，这是饱读楼为数未几的市中心肠块，往期的饱读楼区的地盘出让主要以西区地块为主。

因为地块大致只好15.27亩，可塑性太小，再加上福州改善型住宅那时库存和未来库存都处于一个相对的高点，只好保利参与竞拍。

最终以底价7.87亿成交，楼面价约为25764元每平米，容积率为3.0。

保利在该地块的楼盘备案名为潮起公馆，施行名为保利天瓒。

当今还没开盘，就运行预热了，日常从第三方平台看到该楼盘的告白。

PART 1

图片着手于集聚

从地段上说，位于六一中路和海浪东路的东北面，斥地商的宣传上提到了：饱读楼正席。

表面上这样说也没错，对比当今在售的保利屏西天悦，这个天字系家具地段如实有一定的上风。

在保利屏西天悦的楼盘测评中，有位网友曾留言：

图片为网友留言

关于过二环外的保利屏西天悦，保利天瓒这个地段来说，应该可以进入到饱读楼正席的名次中。

有看到说是双地铁的楼盘，其实该楼盘所处的地段，到2号线的水部站或者紫阳站，步碾儿距离大致在1公里傍边，哄骗率不算高。

至于F1滨海快线闽都站，位于该楼盘的西北处，步碾儿距离大致在500米傍边；

但滨海快线和其他地铁不同，在主城区中站点相对较少，主如果能有用裁汰福州主城区到机场的通勤期间。

这个地段中，营业配套相对比拟王人全，三公里直线距离内有东街口商圈和东二环概括体，而世欧王庄商圈就在其西南面，直线距离在500米以内。

教养配套，在这边能念念到的即是饱读五小，闽江学院附中，然则商品房在销售的时候一般不会原意未来划片，除了个别地块在地盘出让时就有说起。

医疗配套其实关于福州主城区大宗楼盘来说并不重要，但这个楼盘附进太多优质三甲病院了，有一定的上风。

景不雅资源，其果真中枢性段基本莫得，但东面即是晋安河，商家也可能会吹一下。

因为晋安河的由来有多种说法，也有很深的历史韵味。

PART 2

图片着手于业内东说念主士

地块只好15亩傍边，限高100米，该楼盘咫尺盘算为三栋，每栋为32层，认为186套房源。

三栋高层的假想，在保证采光的同期，也会加多社区内的作为空间。

因为当今户型已经处于进程稿阶段，后期是不是按照这个假想还不可足够笃定，是以不便捷把户型图发出来。

咫尺看到的户型：

143平的四房两卫，分为横厅和端厅（横厅为朝南采光，端厅为两面采光），卧室均为两南两北朝向。

175平的户型为四房三卫，三房朝南厅朝南，一房朝北，次主卧的卫生间为暗卫。

215平的户型为两房朝南，三房朝北，厅朝南，次主卧的卫生间亦然暗卫。

其中143平米的户型为124套，175和215平米的户型各为31套。

175和215平米的户型，朝东无守秘，应该是为了能有更好的看晋安河的视线。

但毕竟这仅仅一个小地块的楼盘，无论家具如何优化，社区内的作为空间都会受到规定。

PART 3

图片为进程稿

从户型能看出，天然有175和215平米的大平层，但三分之二的户型为143平米，主要定位应该为二改家具。

天然地段可以，但附进的竞品也纰漏小觑。

以天瓒为中心，大致在1.3公里的半径内，有绿城的芝兰月华，建发瑞云，建发灏云等家具。

其他三个家具均为极端144（高宅线）为主，天瓒143户型占比高可以在一定进度上错开与其竞品的竞争，已经比拟缄默的。

咫尺竞品中，瑞云除了新登科园林景不雅外，对比早期的云系有比拟多的增配，灏云为第四代住宅，芝兰月华的地下会所亦然很有特质的。

对比竞品来说，家具力才是重要，因为其地段略好少量，家具力到位的话，竞争力能更强。

咫尺从销售情况来看，瑞云和灏云价钱在4万＋，芝兰月华从家具发布会的打折上看，价钱应该也差未几。

大约，天瓒因为地块原因，可能要在社区景不雅上无法作念到太好，但毕竟顶着饱读楼二字也有一定的加分项。

咫尺来看，福州楼市中改善型家具总价位段在600万傍边收受度比拟高。

是以，概括来看，未来的销售景色，143平米的户型，竞品会相对少少量，如果价钱相对合理，就能裁汰去化周期。

175和215平米的户型，附进竞品较多，各有各的上风，合理的订价能让我方快销，过高的订价可能是助攻竞品。

小结

图片为实地拍摄

你可以怀疑保利天字系的家具，毕竟从保利天悦一期到保利天悦二期都发生维权事件：

比如一期价外涨价每平米四千的装修让业主发火，二期的营业别墅进口曾设在小区里面。

但不要怀疑保利的营销才智，至少在福州地产界是难逢敌手。

10月的某一天，在建发瑞云的售楼部门口，看到有密斯姐拿着一个带电话号码的告白牌，写着：买房选饱读楼，饱读楼选保利。

二环外的保利屏西天悦果然跑到二环内的台江地块来竞争了。

是以，要而言之，未来保利天瓒在营销方面可能会有一定的参加，说是内行第四座天瓒，听起来好像保利在内行都有布局似的。

然则，未来第七次土拍会有更多优质小地块出让：

2024-51地块，原社科院寝室地块，占地4.15亩，容积率2.7；

2024-52地块，省林业厅寝室地块，占地13.3亩，容积率为1.4；

2024-53地块，原物购所寝室地块，占地2.71亩，容积率1.8。

2024-57地块，晋安王庄地块，占地11.87亩，容积率为2.4；

其中52和57地块与保利天瓒同样度极高，前者地段更好少量，后者稍逊一筹，但也会在一定进度上影响到保利天瓒的销售。

关于改善型购房群体来说，未来可选拔空间比拟多，无论是当今在售的饱读台和二内晋新址，已经未来要土拍的地块，都会酿成混战的款式。

至于保利天瓒，是咫尺饱读楼二环内少有的新盘，如果订价适中，前期营销到位的话，可能会走一波销量。

天然，未来楼市的走向也会影响到该楼盘的销售，如果楼市能尽早回暖的话，有助于销售，如果改善型群体还处于不雅望状态的话，可能会期待其他地块的新盘。

优点是地段好，谬误是社区太小了，作为空间少，容积率高，未来有肖似竞品，就看如何弃取吧！